Bouwtekening voor uw verbouwing in Almere

Niet rechtstreeks wanneer de extra verdieping de bouwhoogte of het bouwvolume overschrijdt dat op het perceel is toegestaan. In Almere begint dit onderzoek bij het actuele omgevingsplan op het concrete adres. Een extra verdieping verandert niet alleen het gebruik van het bestaande dak, maar ook de massa en het woningprofiel. Daardoor zijn de toegestane hoogte, positie en omvang van het hoofdgebouw bepalend voor de eerste haalbaarheidscheck.

Past de extra verdieping niet binnen het omgevingsplan, dan kent Almere hiervoor een duidelijke onderzoeksroute. Met een Voortoets Omgevingsplan kan de gemeente schriftelijk aangeven of het plan binnen de geldende regels past. Die uitkomst is geen formeel besluit. Blijkt de opbouw strijdig met het omgevingsplan, dan kan het initiatief vervolgens via het gemeentelijke traject Verkennen en begeleiden initiatief verder worden onderzocht. Daarbij kijkt Almere eerst naar de wenselijkheid van het plan en, wanneer verder onderzoek nodig is, naar de ruimtelijke en technische haalbaarheid.

Ook het ontwerp zelf speelt mee. In een welstandsvrij woongebied is de architectonische beoordelingsruimte anders dan in een Almeers gebied waar welstandstoezicht geldt. Bij een extra bouwlaag onderzoeken we daarom onder meer hoe de nieuwe gevel- en daklijnen aansluiten op het bestaande woningprofiel en op eventuele vergelijkbare woningen in de rij of het bouwblok. De Welstandsnota 2018 versie 2 is nog steeds als geldend gemeentelijk beleid gepubliceerd.

Voor de haalbaarheidsstudie leggen we de bestaande en nieuwe plattegronden, gevelaanzichten en doorsneden met bouw- en hoogtematen vast. Tegelijk onderzoeken we of wanden, vloeren en fundering de extra belasting kunnen afdragen. Zo wordt vóór verdere uitwerking duidelijk of vooral een ruimtelijke afwijking, een constructieve aanpassing of een combinatie daarvan de maatgevende opgave vormt.

Niet zonder voorafgaand onderzoek naar zowel het toegestane gebruik als de bestaande bouwkundige situatie. Almere kent hiervoor geen algemene regel waarmee iedere aangebouwde garage automatisch tot woonruimte kan worden gemaakt. Eerst wordt op adresniveau onderzocht welke gebruiks- en bouwregels uit het omgevingsplan gelden en welke activiteiten volgens de Vergunningcheck vergunningplichtig zijn. Wie daarover vooraf zekerheid wil, kan in Almere een Voortoets Omgevingsplan aanvragen; de gemeente geeft dan schriftelijk aan of het initiatief binnen het geldende omgevingsplan past.

Vervolgens kijken we naar het verschil tussen de garage en het bestaande woongedeelte. Een ruimte die als garage is gebouwd kan een andere vloer-, gevel- en isolatieopbouw hebben en andere gevelopeningen bevatten. Het ontwerp moet daarom niet alleen laten zien waar bijvoorbeeld een slaapkamer, werkkamer of uitbreiding van de woonkamer komt, maar ook hoe de ruimte bouwkundig onderdeel van de woning wordt. Wanneer de bestaande garagedeur plaatsmaakt voor een nieuwe gevelindeling, wordt bovendien onderzocht welk kwaliteitsregime op het adres geldt.

Een nieuwe verbinding tussen garage en woning kan daarnaast constructieve gevolgen hebben. Is de scheidingswand dragend of draagt een verdiepingsvloer erop af, dan worden de gewenste opening, oplegpunten en uitgangspunten voor de opvangconstructie met de constructeur afgestemd. Ook relevante technische eisen uit het Bbl worden bij de functiewijziging en verbouwing betrokken; Almere noemt het Bbl expliciet als een van de kaders waaraan bouwplannen worden getoetst.

De bouwtekeningen vergelijken daarom de bestaande en nieuwe plattegrond en tonen, waar de gevel wijzigt, ook het bestaande en nieuwe gevelaanzicht. Relevante doorsneden maken vloer-, gevel- en constructieve aansluitingen inzichtelijk. Zo kan eerst worden vastgesteld of de garage binnen de bestaande woningfunctie kan worden aangepast of dat voor gebruik en bouwkundige wijzigingen een aanvullende vergunningroute nodig is.

Een grote doorbraak kan constructief uitvoerbaar zijn, maar de bestaande draagstructuur bepaalt welke oplossing mogelijk is. Bij Almeerse woningen uit verschillende bouwperioden en bouwsystemen kan dezelfde woonwens constructief heel anders uitpakken. Daarom beginnen we niet met een standaard staalprofiel, maar met onderzoek naar de bestaande wand, de overspanningsrichting van vloeren, eventuele balken en de plaats waar de belastingen uiteindelijk worden afgedragen.

Is de wand dragend, dan moet de belasting na het verwijderen ervan via een nieuwe draagconstructie worden overgenomen. Afhankelijk van de woning kan dat leiden tot een balk met opleggingen in bestaande wanden, een balk met één of meer kolommen of een aangepaste maat van de opening. Bij een grote overspanning kijken we ook verder dan alleen de verdieping waarop de verbouwing plaatsvindt: de krachten kunnen gevolgen hebben voor onderliggende wanden, vloerconstructies en uiteindelijk de fundering.

Bestaande bouwtekeningen uit het bouwarchief kunnen hierbij waardevolle informatie geven, maar vormen niet zonder meer bewijs dat de woning precies zo is uitgevoerd. De feitelijke draagstructuur blijft daarom leidend. In het ontwerp leggen we eerst de bouwkundige en constructieve uitgangspunten vast; de constructeur bepaalt vervolgens de definitieve afmetingen en controleert de volledige krachtsafdracht.

De bestaande en gewenste plattegrond tonen welke wand verdwijnt en welke ruimtelijke verbetering wordt bereikt. In relevante doorsneden en constructieve aanduidingen leggen we de positie van balken, kolommen, opleggingen en gewijzigde vloer- of wandaansluitingen vast. Daarmee wordt de keuze tussen een volledig open ruimte, een gedeeltelijke doorbraak of een oplossing met een kolom al tijdens het ontwerp gekoppeld aan de constructieve haalbaarheid.

Niet zonder voorafgaand ruimtelijk en bouwkundig onderzoek. Woningsplitsing is in Almere nadrukkelijk gereguleerd. De gemeente vermeldt dat voor heel Almere het uitgangspunt geldt dat een gebouw dat voor één huishouden is bestemd niet zonder meer mag worden veranderd of vergroot tot twee of meer woningen. Voor een concreet initiatief moet daarom eerst via het actuele omgevingsplan worden vastgesteld of splitsing op het adres mogelijk is. Past het initiatief daar niet binnen, dan onderzoekt de gemeente welke mogelijkheden er voor het afwijkende initiatief bestaan.

Almere heeft hiervoor bovendien een specifiek beleidskader voor woningsplitsing. Bij een aanvraag waarbij van de planregels wordt afgeweken, bevat dat beleid concrete eisen aan de nieuwe woningen. Als uitgangspunt heeft een nieuw te vormen woning minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte. Bij een splitsing in twee woningen bevat het beleid ook een variant waarbij één woning minimaal 30 m² en de andere minimaal 70 m² gebruiksoppervlakte heeft. Dit zijn dus geen algemene ontwerpvrijheden voor ieder perceel, maar criteria binnen het Almeerse beleidskader voor een afwijkende splitsing.

Alleen voldoende oppervlakte is niet genoeg. Het beleid koppelt woningsplitsing ook aan parkeren en aan een algemene leefbaarheidstoets. Uit die toets moet blijken dat de splitsing past bij de wijk, buurt en straat. Voor parkeren gelden de normen uit het gemeentelijke beleidskader; daarvan kan alleen worden afgeweken wanneer een door de gemeente goedgekeurde parkeerbalans aantoont dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De gemeente motiveert deze beoordeling vanuit de extra druk die intensiever gebruik van bestaande woningen op de directe woonomgeving kan leggen.

Daarna volgt de bouwkundige uitwerking. Twee zelfstandige woningen vragen om meer dan een nieuwe scheidingswand: de indeling en ontsluiting moeten als twee woningen functioneren en de verbouwing kan gevolgen hebben voor brandveiligheid, geluid, ventilatie, daglicht, installaties en de bestaande constructie. Op de bouwtekeningen leggen we daarom de bestaande woning én beide nieuwe woningen maatvast vast, inclusief gebruiksoppervlakten, toegang, relevante gevelwijzigingen en doorsneden. Zo sluiten het ruimtelijke onderzoek, de lokale splitsingscriteria en de technische haalbaarheid op elkaar aan vóór een vergunningaanvraag wordt uitgewerkt.

Niet rechtstreeks, maar Almere heeft een gemeentelijke route om te onderzoeken of een afwijkend plan toch mogelijk is. De eerste stap is vaststellen welke bouwmogelijkheden op het perceel gelden en waarom de gewenste uitbouw daarvan afwijkt. Dat kan bijvoorbeeld gaan om de positie of omvang van de uitbreiding. De gemeente verwijst voor uitbouwen eerst naar de Vergunningcheck en biedt daarnaast de Voortoets Omgevingsplan voor een schriftelijke beoordeling van de planregels.

Blijkt uit die voortoets dat de uitbouw niet binnen het omgevingsplan past, dan betekent dit in Almere niet automatisch dat direct een volledige vergunningaanvraag moet worden ingediend. Het initiatief kan via Verkennen en begeleiden initiatief worden onderzocht. In dat traject beoordeelt het gemeentelijke initiatieventeam eerst de wenselijkheid van het afwijkende plan. Wanneer verder onderzoek volgt, kijkt de Midoffice naar de haalbaarheid en brengt zij de relevante randvoorwaarden en knelpunten voor een eventuele vergunningaanvraag in beeld. Voor grotere of complexere initiatieven kan vervolgens een Omgevingstafel aan de orde zijn.

De kwaliteit van de ontwerpstukken is in zo’n traject belangrijk, omdat niet alleen moet blijken dát de uitbouw afwijkt, maar ook wat die afwijking ruimtelijk betekent. Almere noemt bij de beoordeling van afwijkende initiatieven onder meer een duidelijke situatietekening en plattegronden als mogelijke stukken en kan, afhankelijk van het plan, aanvullende onderbouwingen vragen.

Voor een woninguitbouw werken we daarom eerst de bestaande en nieuwe situatietekening en plattegrond uit, met perceelsgrenzen, maatvoering en positie van de uitbreiding. Gevelaanzichten en doorsneden maken de verandering van de woningmassa en de aansluiting op het bestaande gebouw inzichtelijk. Ligt de woning daarnaast in een gebied waar welstandstoezicht geldt, dan wordt ook de architectonische aansluiting op de woning en het betreffende kwaliteitsregime in het ontwerp meegenomen. Zo ontstaat een onderbouwd plan waarmee gericht kan worden onderzocht of Almere medewerking aan de afwijkende uitbouw kan verlenen.